Крыша в собственности

11 февраля 2011 г.  |   Мартин

Советский Союз закончился, и вот уже два десятка лет мы привыкаем жить в совершенно другой общественно-экономической формации. Но неолит в головах граждан занимает пока значительное место.

Вот собственники жилья, то есть те, кто приватизировал свои квартиры, по привычке требуют от государства различных телодвижений по поддержанию их домов в надлежащем состоянии.

Мало кто понимает, что сфера ЖКХ претерпевает сейчас реформирование. Уже очень скоро финансовое бремя по содержанию жилья ляжет на плечи граждан. Пока же, в переходный период, государство создает программы по содействию людям в этой ситуации. Они призваны облегчить жизнь простых людей в это непростое время.

В городе на данный момент сформировалась удручающая ситуация с крышами. Зимой они обрастают сосульками, а весной протекают. Кроме требований немедленно решить эту проблему, от собственников жилья ничего не поступает. Мы встретились с руководителем департамента городского хозяйства администрации Сарова Людмилой Николаевной Шляпугиной и попросили прокомментировать ситуацию с капитальным ремонтом крыш.

— Ситуация с сосульками в этом году уникальная?

— Сосульки намерзают практически каждый год. Это неизбежно в условиях нашей зимы, Тем более при таких перепадах температур, которые нам демонстрируют последние года. Дело в том, что и раньше в плановом порядке проводилась очистка крыш от наледи, снега и сосулек. Однако за такой период эксплуатации жилищного фонда (здания в старой части города эксплуатируются уже около пятидесяти лет) были изношены все изоляционные материалы. И сегодня встала острая необходимость проведения капитального ремонта крыш. В первую очередь — замены утеплителя, обеспечения работы продухов, вентиляционных каналов. Это минимальный перечень работ, которые сегодня требуются в качестве профилактических мер проводить на крышах.

Конечно, работа по очистке крыш тяжелая. Сегодня у нас работает двадцать одна бригада, сформированная из кровельщиков. Там и других рабочих привлекают к очистке кровель. На данный момент порядка шестидесяти процентов крыш почищено. Естественно, это решение проблем сегодняшнего дня. В глобальном масштабе она крыши от протечек не избавит.

— Сколько протечек на данный момент уже зафиксировано?

— Официально сейчас протекло шестьдесят три квартиры. Но пока тяжело оценивать масштабы разрушения, потому что крыши потекут весной. Поскольку сейчас идет активная очистка их от снега и наледи, и разрушение конструкций крыш происходит именно во время этих работ.

— Можно сказать, что тут мы имеем пороговый эффект, когда большое количество крыш пришло в плохое состояние?

— Да. Это недоремонт жилищного фонда. И в прошлом году была аналогичная ситуация — двести крыш протекло. Часть проблем удалось решить Центру ЖКХ за счет средств на текущий ремонт, которые собственники заплатили за содержание жилья. Но ведь текущие крыши — это проблемы, возникшие в силу того, что нарастают сосульки, а это происходит из-за теплых чердаков. Массовые протечки начинаются после того как сбиваются сосульки — разбиваются фальцевые соединения. Нарушается герметичность материала крыш, и в результате в период массового таяния снега возникают авральные протечки на всех жилых домах. А температурный режим не позволяет своевременно ремонтировать этот материал. Поэтому уже потом Центр ЖКХ проводит плановые работы по восстановлению соединения крыш и обеспечению герметичности.

— Получается порочный круг? То есть сейчас залатали крыши, но поскольку утеплителя фактически нет, то на следующий год все снова потечет?

— Да. Если этот вопрос не решать профилактическими мерами — своевременным проведением текущих ремонтов, а также заменой утеплителя, — то мы будем каждый год иметь эту проблему.

— А проблема связана с тем, что собственники жилья не хотят принимать участия в решении вопроса по проведению капитального ремонта? Расскажите поподробнее, каким образом обычный дом может получить финансирование текущего или капитального ремонта крыши?

— Текущий ремонт осуществляется за счет средств, внесенных собственниками на содержание жилья и текущий ремонт. Размер накопленных средств по этой статье и куда они направлены, можно узнать в управляющей компании. Но проблемы, которые сегодня свойственны всем крышам, требуют работ капитального характера. Поэтому собственникам нужно объединиться. Хорошо, если появится один инициативный человек, который обратится в управляющую компанию. Там знают, как организовать и провести кампанию по голосованию. Выдадут бланки. Чтобы голосование состоялось, нужно две трети голосов собственников. Им нужно принять решение о проведении капитального ремонта крыши и быть готовыми накопить пять процентов средств на этот ремонт. Если собрание собственников состоялось и принято положительное решение, муниципалитет включает этот дом в программу финансирования. Именно за счет бюджета будет профинансировано девяносто пять процентов затрат на ремонт.

— Каким образом осуществляется накопление этих пяти процентов?

— Платеж за капитальный ремонт платится отдельной строчкой в квитанции за жилищно-коммунальное обслуживание. Он не входит в текущие ежемесячные платежи. Лицевые счета по каждому дому отдельно обслуживаются управляющей организацией.

Собственники могут в любой момент узнать, сколько средств они уже накопили и в какой момент они их будут расходовать. Возможна проработка вопроса с управляющей компанией, чтобы она получила средства в кредитных организациях. Тогда собственники потом еще и проценты по кредиту будут возмещать.

— Тут основная проблема в появлении такого инициативного человека? То есть, за собственниками никто бегать не будет?

— Проблема, скорее, в сознании граждан. Посмотрите, что люди пишут в последних обращениях: «Когда вы, наконец, отремонтируете нам крышу?». Это при том, что программа работает третий год, и все это время мы обращаемся через СМИ, разъясняя, что сегодня муниципалитет никому не обязан ремонтировать крыши. Люди этого не понимают. Муниципалитет обязан утвердить соответствующие документы, проработать механизмы софинансирования капитального ремонта домов из местного бюджета. Мы все эти документы проработали, они у нас есть. Мы готовы финансировать собственников из средств бюджета, если принято положительное решение и накоплены пять процентов от стоимости ремонта.

— Расскажите подробнее про эту программу.

— Это адресная программа капитального ремонта многоквартирных домов. В нынешнем году в нее вошли всего два дома на улицах Семашко и Шевченко. Там собственники приняли решение о капитальном ремонте. Сейчас мы отрабатываем с управляющей компанией механизм передачи средств, уже в этом году деньги по программе будут выделены из местного бюджета.

— Каким образом этим двум домам удалось попасть в программу? Кто проявил инициативу?

— В одном доме был житель инициативный, в другом, видимо, поучаствовал их депутат. Эти дома давно уже были проблемными, поэтому в очередь на капремонт их занесли некоторое время назад. Видимо, там люди давно уже определились. Есть и проекты по проведению работ, которые были разработаны еще до появления программы. Эти дома были самыми готовыми для участия в софинансировании.

— Заработавшая не так давно программа управдомов уже дает плоды именно в этом направлении?

—  Да, в Центре ЖКХ нам сказали, что управдомы им существенно помогают в работе. Пока, в начале года, капитальный ремонт крыш — это не первая существенная задача, но мы обязательно будем работать на усиление взаимодействия с управдомами.

— Пять процентов средств, предоставляемых собственниками — откуда эта цифра?

— Это минимально необходимый процент. В других регионах по этой программе доля участия собственников доходит до тридцати процентов. Мы начали с минимального порога, установленного федеральным законом о фонде содействия реформирования ЖКХ.

— Сколько по времени будет действовать эта программа?

— Корректировка программы может произойти в любой момент. Если собственники приняли решение, скоординировали свои усилия и действия, мы можем в любой момент рассматривать и корректировать программу. Дальше все будет зависеть от возможностей и средств бюджета. Действие программы будет продолжаться в течение пяти лет. Естественно, на это время мы расписали все дома, которые в первую очередь надо финансировать. Надо понимать, что программа эта не догма, а руководство к действию, мы ее каждый год корректируем. И здесь все больше зависит от инициативы жителей конкретного дома.

— Есть вероятность, что процент участия собственников в нашем городе увеличится?

— Пока мы этот процент не поднимаем и такой вопрос вообще не рассматриваем.

— В чем принципиальная разница между текущим и капитальным ремонтами?

— Как правило, текущим ремонтом мы считаем решение локальных задач. Понятно, что если утеплитель пришел в негодность по всей крыше, то в одном каком-то месте его заменить нельзя. Можно выборочно починить крышу, если нарушены фальцевые соединения. А капитальный ремонт — это совершенно другое. Берется полностью какой-то конструктивный элемент здания и приводится в соответствие с требованиями СНиП.

— Исходя из чего принимается решение по проведению капитального ремонта?

— Потребность необходимости проведения такого ремонта оценивает управляющая компания. Именно от нее либо от того председателя ТСЖ, в управлении которой находится конкретный дом, мы рассматриваем заявку.

— Если появился такой инициативный человек в доме, куда ему следует в первую очередь обратиться?

— В свою управляющую компанию, чтобы получить все необходимые документы. Провзаимодействовать непосредственно с техником или мастером, который отвечает за этот дом. Именно они могут подтвердить необходимость проведения капитального ремонта. Более того, в Центре ЖКХ есть специалист, который работает с населением. Это Ольга Валерьевна Шадрина. Ей можно позвонить по телефону 7−78−55. Именно она занимается разъяснительной работой и решением всех проблем, связанных с капитальными ремонтами по нашей программе софинансирования.

==

P. S. Выдержки из постановления об утверждении муниципальной целевой программы «Адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов города Сарова на 2011−2015 годы»:

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. СОДЕРЖАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Одним из приоритетов жилищной политики является обеспечение комфортных условий проживания и доступности жилищно-коммунальных услуг для населения города.

На территории города Сарова по состоянию на 01.01.2010 года расположено 819 многоквартирных домов, из них 762 дома находятся в управлении управляющих организаций, 27 домов — в управлении ТСЖ.

Актуальность разработки муниципальной целевой программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов города Сарова обусловлена требованиями бюджетного законодательства Российской Федерации в части обеспечения программно-целевого метода планирования и финансовой обеспеченности мероприятий.

Существующие проблемы финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов:

— отсутствует единый подход к решению вопросов финансирования капитального ремонта;
— отсутствует нормативная база, определяющая систему финансирования капитального ремонта;
— ограниченные возможности бюджетов и собственников помещений на финансирование капитального ремонта;
— отсутствует активная позиция собственников помещений в вопросах управления жилищным фондом;
— низкий уровень ответственности собственников помещений многоквартирных домов за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг;
— необходимость развития системы учета доходов и расходов по многоквартирному дому;
— низкая инвестиционная привлекательность для целей финансирования капитального ремонта;
— отсутствуют условия для привлечения частных инвестиций (высокий процент риска потери вложений инвесторов);
— отсутствует заинтересованность коммерческих банков в предоставлении долгосрочных кредитов;
— отсутствуют типовые механизмы банковского кредитования в целях финансирования капитального ремонта.

Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 154, пункт 3 статьи 158) возложил обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов на собственников помещений. Одновременно Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 39, пункт 1 статьи 158), постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» устанавливают обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести расходы по содержанию общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Однако в связи с высокой стоимостью капитального ремонта собственники помещений многоквартирных домов не могут в полном объеме взять на себя расходы по его осуществлению. С целью оказания им финансовой помощи реализуется Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Товариществам собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативам, иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах на общих собраниях, предоставляется возможность получить финансовую поддержку на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

В рамках реализации требований действующего законодательства, в том числе Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 165), Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541−1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (статьи 16), Федерального закона Российской Федерации от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжения Правительства Российской Федерации от 01.12.2009 № 1830-р «Об утверждении плана мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в Российской Федерации» разработана муниципальная целевая программа «Адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов города Сарова на 2011−2015 годы».
III. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ

Мероприятия Программы осуществляются с 2011 по 2015 годы.

IV. УПРАВЛЕНИЕ ПРОГРАММОЙ И МЕХАНИЗМ ЕЕ РЕАЛИЗАЦИИ

С целью реализации Программы:

1.1. Департамент городского хозяйства администрации Сарова определяется главным распорядителем бюджетных средств.
В целях финансирования выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества (элементов общего имущества) многоквартирных домов департамент городского хозяйства администрации Сарова:

— осуществляет общее руководство, мониторинг реализации мероприятий Программы;
— на основании принятых от лиц, в управлении которых находятся многоквартирные дома, заявок и иных документов формирует перечень объектов капитального ремонта жилищного фонда на соответствующий финансовый год, обеспечивает мониторинг муниципальной целевой программы, ее корректировку;
— формирует и направляет в департамент финансов администрации Сарова бюджетную заявку;
— направляет лицу, в управлении которого находится многоквартирный дом, извещение о размере субсидии, предусмотренной на капитальный ремонт общего имущества (элементов общего имущества) многоквартирного дома;
— заключает в установленном порядке с лицом, в управлении которого находится многоквартирный дом, договор о предоставлении субсидии на капитальный ремонт общего имущества (элементов общего имущества) многоквартирного дома;
— представляет документы для перечисления субсидии в департамент финансов администрации Сарова;
— перечисляет в установленном порядке субсидию на капитальный ремонт общего имущества (элементов общего имущества) многоквартирного дома лицу, с которым заключен договор о предоставлении субсидии на капитальный ремонт общего имущества (элементов общего имущества) многоквартирного дома, на расчетный счет, открытый в кредитной организации.

1.2. Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Сарова:

— осуществляет учет изменений площадей муниципальных жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, в которых имеются указанные помещения;
— представляет ежеквартально в департамент городского хозяйства администрации Сарова данные о площадях муниципальных жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, в которых имеются указанные помещения.

1.3. Лица, в управлении которых находятся многоквартирные дома, обеспечивают полное сопровождение деятельности по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с федеральными, региональными и местными нормативными правовыми актами.

P. P. S. BadBlock: То есть, резюмируя, получаем следующее.

Механизм развития ситуации:

1. Из-за отсутствия утепления чердаков на крыше возникают сосульки.
2. В процессе работ по сбиванию сосулек крыша портится.
3. Зимой крышу починить не получается, поэтому и весной она неизбежно протечёт.
4. Когда проблема приобретает массовый характер, справиться с ней локальными и текущими мерами невозможно.
5. Таким образом, выходит, что первичная проблема — замена старого утеплителя. Это делается в ходе капитального ремонта крыши.

Капитальный ремонт выполняется только в случае, если собственниками квартир принято решение об установлении ежемесячной платы за такой ремонт, в этом случае муниципалитет получает право принять участие в софинансировании капремонта, по схеме «5% платят собственники, 95% муниципалитет».

Если решения о плате за капремонт собственниками квартир в доме не принято, никто вам утеплитель менять не обязан и не будет, и на вашей крыше каждый год будут огромные сосульки, а крыша будет неизбежно протекать каждый год, и ситуация будет только ухудшаться.

Что надо сделать, чтобы ваш дом принял участие в программе капитального ремонта, сказано в интервью.

Если копать ещё глубже, то возникшая ситуация — следствие либеральных реформ, то есть, планомерной государственной политики по отказу от ответственности за жилой фонд, и вообще, за всё, что происходит с населением. Очень удобно, население будет само же во всём и виновато. На уровне города здесь вряд ли что возможно сделать, муниципалитет обязан подчиняться федеральным законам. Но на выборах в Госдуму обязательно сходите и проголосуйте за всем известную партию, которая последние годы рулит в Госдуме — чтобы вам же всем стало ещё и ещё хуже. Вы ведь снова проголосуете за неё и за либеральные реформы, правда?

0 Поделиться: