Обсуждается на форуме:
  • Поезд в Москву
  • Олимпиада
  • Тем временем на Украине - 2017
  • Мордовский заповедник
  • Председатель совета многоквартирного дома
  • Заметки в разделе «» за год:

    Заметки в разделе «Новости ЖКХ» за апрель 2014 года:

    Непосредственное управление: мифы и реальность

    21 апреля 2014 г.  |  Мартин

    История вопроса

    Давайте плясать от истоков. В 2005 году в силу вступил новый Жилищный кодекс. Что обязан лично ты как собственник жилья по этому кодексу? Да-да, я прямо к тебе, читающему сейчас эти строки, обращаюсь. Вот ты в курсе, что именно по закону ты должен был сделать в 2005-м?

    Давай отвечу за тебя. В 2005 году ты и твои соседи должны были собраться на общедомовое собрание, принять решение о заключении договора с управляющей компанией (в данном случае с МУП «Центр ЖКХ») и, собственно, этот договор заключить.

    Немаловажно будет уточнить, что, опять же, по федеральному закону, это собрание собственников должен инициировать конкретно ты вместе со своими соседями. Сделал ты это? Нет. Не сделал.

    И все эти годы у тебя не возникало вопроса, на основании чего твой дом обслуживает МУП «Центр ЖКХ». Ты не знакомился с жилищным законодательством, не читал рубрику «Новости ЖКХ», которую я четвёртый год подряд заполняю материалами на эту тему.
    Тебя, по большому счету, все устраивало. Безусловно, у тебя были нарекания относительно качества обслуживания, но в целом дом на голову не падал, тепло поступало, подъезды убирались, мусор вывозился.

    На секунду оторвись от чтения, чтобы подумать, почему же, не имея подписанного тобой договора, МУП «Центр ЖКХ» всё равно дом обслуживал. Это важно для понимания всего, что я напишу ниже.

    Скандал!

    Итак. На днях в почтовых ящиках горожан появилось некое письмо, подписанное «активными жителями» дома. С подписи давайте и начнем. Так получилось, что это типовое письмо было разбросано по ящикам 144 домов, перешедших полтора месяца назад на непосредственное управление.

    Вот оно (щёлкните, чтобы увеличить):

    Анонимная листовка против непосредственного управления

    Текст письма явно направлен на формирование у жителей отрицательного мнения относительно этого события. Что гласит древний принцип? «Quid prodest» (ищи, кому выгодно — лат.). В нашем случае надо искать того, кому невыгоден переход на непосредственное управление. По тексту письма становится ясно — жильцам.

    Перечислен ряд аргументов. Вот давайте по ним и пробежимся. Вот цитаты из письма «активных жителей» и комментарии специалистов МУП «Центр ЖКХ».

    «В результате „нашего“ выбора мы будем:
    • Больше платить за электроэнергию, горячую и холодную воду на общедомовые нужды, ведь раньше превышение потребления относительно норматива оплачивала управляющая компания»

    Действительно, существуют тарифы на ОДН (общедомовые нужды). Превышение этих тарифов управляющая компания покрывает за счет средств собственников. То есть, жители что до смены способа управления оплачивали превышение тарифа, что после перехода будут это делать.

    Другой вопрос, что раньше эти расходы были «спрятаны» в статье «содержание и текущий ремонт жилья». Проще говоря, управляющая компания была вынуждена сокращать объем работ по дому. То есть, вместо покраски стен, уборки подъездов и других работ деньги собственников тратились на погашение ОДН.

    При непосредственном управлении деньги, полученные на содержание и текущий ремонт, только на содержание и ремонт будут тратиться в полном объёме. Зато теперь у МУП «Центр ЖКХ» не будет возможности оправдываться перед жильцами, дескать, плохо обслуживаем ваши дома, потому что гасим перерасход по ОДН.

    • «Отдельно оплачивать биллинг (составление квитанций)»

    Жители изначально оплачивали услуги биллинга — всё так же, в рамках платежей по строчке «содержание и текущий ремонт жилья». Больше того, было время, когда «Обеспечение» эти траты МУП «Центр ЖКХ» возмещало. А «ресурсники» эти расходы вносили в тариф на поставку этих самых ресурсов. Спустя некоторое время «Обеспечение» данные услуги оплачивать перестало, переложив расходы, таким образом, на собственников жилья. Однако тариф на ресурсы при этом не уменьшился.

    • «Самостоятельно соблюдать правила содержания и стандарт управления многоквартирным домом»

    Это неправда. Согласно закону, определен перечень обязательных работ по дому. Вы же понимаете, что без их проведения дом может попросту рухнуть. Государство этого допустить не может, поэтому и регламентировало перечень необходимых работ законом.

    Поэтому согласно договору управления, который заключили с МУП «Центр ЖКХ» дома, перешедшие на непосредственное управление, соблюдение правил содержания и стандарта управления — это прямая обязанность управляющей компании.

    В этом смысле после перехода на непосредственное управление не поменялось ничего. Как и прежде, «Центр ЖКХ» все необходимые работы проводит в полном объеме. Больше скажу: закон запрещает собственникам самостоятельно регламентировать проведение этих работ. Государство прекрасно понимает, что не каждый жилец может быть компетентен в этих вопросах, поэтому и переложило целиком ответственность на управляющую компанию.

    • «Самостоятельно заключать договора оказания коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациям»

    Всё верно. Это и есть самое главное изменение, связанное с переходом на непосредственное управление. Что в этом страшного? Полагаю, жители просто боятся бумажной волокиты и беготни — не все понимают, куда идти, в какой форме заключать договор и с кем.

    На самом же деле всё значительно проще. Согласно существующим нормам закона, нет необходимости подписывать определенный договор на поставку ресурсов. Достаточно оплатить квитанцию, которую выставляет «ресурсник». Как только услуга поставки ресурса оплачена — всё, договор считается заключенным автоматически.

    • «Самостоятельно нести ответственность за качество коммунальных услуг в каждой квартире»

    Это неправда. Доставка ресурса до входа в дом и его качество — зона ответственности поставщика этого ресурса. То есть, ответственность за доставку горячей воды до стены дома, где вы живете, целиком лежит на том же «Обеспечении». И именно оно обязано доставлять воду под нужным давлением и нужной температуры. Коммуникации внутри дома находятся в зоне ответственности управляющей компании — в данном случае МУП «Центр ЖКХ».

    Если «Обеспечение» доставило воду до стены дома, а к вам в квартиру она не попала — это вина управляющей компании, и именно она будет эту проблему устранять. Всё это есть в договоре управления, заключенном собственниками.

    • «Решать вопросы оснащения дома коллективными приборами учета»

    Дело в том, что это всегда было обязанностью собственников. Федеральный закон уже давно говорит о том, что жильцы должны самостоятельно принимать решение об установке таких приборов и оплачивать их приобретение и установку.

    Другое дело, что жители этим не занимались. Тогда государство поступило иначе. Оно обязало ресурсопоставляющие компании поставить такие приборы учёта. А вот стоимость приборов и их установки эти самые компании логичным образом переложили на собственников.

    Вам же всем принесли отдельные квитанции от «Обеспечения» на оплату своей доли за закупку и установку прибора. Особо отмечу, что всё это произошло еще до того, как ваши дома перешли на непосредственное управление, и никак от него не зависело.

    • «Заключать договора на обслуживание общедомового имущества, в том числе на круглосуточное аварийное обслуживание»

    Собственно, это уже давным-давно требование закона при любом способе управления. Собственники должны принять решение и заключить с управляющей компанией договор, в который и входит обслуживание общедомового имущества и круглосуточное аварийное обслуживание. И все это, естественно, есть в тех договорах, которые собственники 144 домов заключили с МУП «Центр ЖКХ» после перехода на непосредственное управление.

    Quid prodest?

    Теперь давайте разберемся с «кому невыгодно», благо и письмо от «активных жильцов» тоже об этом говорит: «С этого момента МУП „Центр ЖКХ“ перестает отвечать за сбор платежей за коммунальные услуги, в том числе со злостных неплательщиков, за неэффективную работу инженерных сетей дома, за расчеты с ресуроснабжающими организациями и за многое другое».

    Ну, с сетями дома мы уже разобрались — это случай так называемого вранья. А вот что касается платежей за коммунальные услуги, злостных неплательщиков и расчёты с «ресурсниками» — чистая правда.

    Как было раньше? МУП «Центр ЖКХ» заключало договор с «ресурсниками», самостоятельно собирало с жильцов деньги за это и передавало их всё тем же «ресурсникам».

    Только вот в полном объеме это сделать не всегда удавалось. Почему? А, собственно, из-за злостных неплательщиков. Но ресурсопоставляющим компаниями всё равно, с кого там Центр ЖКХ не смог собрать деньги. Они хотят получать всё, в полном объеме.

    Поэтому Центр ЖКХ был вынужден погашать разницу из средств, внесенных собственниками по статье «содержание и текущий ремонт жилья».

    Так вот теперь давайте подумаем, что плохого в том, что Центр хочет сэкономить средства жильцов и направить их, соответственно, на ремонт и содержание дома? Да ничего плохого. Только хорошее.

    Так, а кто же может быть недоволен? Естественно, ресурсопоставляющая компания! Ведь теперь убытки, причиненные неплательщиками, будет нести она. Именно её не устраивает тот факт, что Центр ЖКХ из этой схемы решил выйти.

    При этом хотелось бы сказать, что изначально-то проблем не было. МУП «Центр ЖКХ» заранее предупредило «ресурсников» о том, что планируется проведение общедомовых собраний и переход на непосредственную форму управления. В рамках переговоров ЦЖКХ полностью передал в «Обеспечение» необходимую для начисления платежей информацию. Биллинговая компания выслала в «Обеспечение» предложение, в котором обозначила готовность заниматься начислением платежей собственникам по той же схеме, что и до перехода на непосредственное управление. МУП «Центр ЖКХ» даже был готово за свой счет продолжать работать с платежами: собирать показания счетчиков, обсчитывать, передавать в биллинговую компанию. Готово было оказывать эту услугу на льготных условиях.

    «Ресурсники» со всем согласились. А вот в момент перехода домов на непосредственное управление неожиданно «дали задний ход». На текущий момент «Обеспечение» не выставляет счета жильцам, не заключает договор с биллинговой компаний и отказывается пользоваться услугами расчётной группы МУП «Центр ЖКХ».

    При этом тот же «Горводоканал», осуществляющий поставку холодной воды в дома, поступил корректно. Он, как и обещал, заключил договор с биллинговой компанией, и теперь оплата их услуг вносится в ту же платежку, где уже стоят услуги МУП «Центр ЖКХ». (Кстати говоря, это никак не повлияло на стоимость воды. Она осталась той же, что и до перехода на непосредственное управление. Это к вопросу о «придется платить за биллинг».)

    Таким образом, в этом смысле для жителей вообще ничего не поменялось: как приносили общую квитанцию раньше, так и приносят. Почему так же не поступило «Обеспечение»? Можете ответить на этот вопрос сами.

    Фальшивое голосование?

    Теперь давайте обсудим другой аспект. Жители переживают, что «без них все решили». Те, к кому домой не приносили листы заочного голосования, и вовсе считают, что результаты собраний сфальсифицированы. Сейчас в МУП «Центр ЖКХ» пошёл вал горожан, желающих ознакомиться с протоколами. И не находят причин для возмущения.

    Кроме того, подано несколько заявлений в прокуратуру. Соответственно, очень скоро этот орган даст ответ, были фальсификации или нет. В ЦЖКХ к возможной проверке относятся спокойно, готовы предоставить для ознакомления все документы.

    Внимание к деталям

    Ну, и в заключение давайте еще раз попытаемся разобраться, что же происходит в мире вокруг нас. Итак. В СССР квартиры принадлежали государству. Следовательно, и все работы по поддержанию этих квартир в надлежащем состоянии проводило государство — с помощью ЖЭКов.

    Но двадцать лет назад наша страна сменила курс, и мы стали жить при капитализме. Государство передало квартиры живущим в них людям в собственность. Помните приватизацию? Таким образом, собственность общественная, стала нашей частной. Соответственно, государство сняло с себя обязательство эти самые квартиры содержать. Теперь, совершенно логично, свою собственность содержать должен владелец. Логичным же образом государство решило, что необходимо стимулировать создание коммерческих организаций, которые будут оказывать собственникам услуги — обслуживать их дома. А собственника законодательно обязало эти самые организации нанимать.

    Это на бумаге. Что же получилось фактически? Администрации на местах прекрасно понимали, что прямо сейчас по мановению волшебной палочки коммерческие организации не появятся. Поэтому на основе бывших ЖЭКов были созданы МУПы. По сути — те самые коммерческие организации, главной задачей которых стало извлечение прибыли путем оказания услуг собственникам жилья. Разница только одна: учредители не частные лица, а администрация муниципалитета.

    Напомню, что проведение общедомового собрания и выбор формы управления — это закрепленная законом обязанность самих собственников. Но мы же понимаем, что люди, ещё недавно жившие в СССР, во все эти тонкости вникали с трудом. Именно поэтому до недавних пор муниципальные управляющие компании обслуживали людей на основе «сложившихся договорных отношений». То есть, как я писал выше, если услуга оказана и оплачена, договор считается заключенным на срок не меньше года. Если по истечении года стороны никаких изменений не предложили, значит, договор автоматически продлевается еще на год.

    Так это всё и тянулось десяток лет. МУПы продолжали оказывать услуги, а жильцы — манкировать своими законными обязанностями: собрания не собирали, способ управления не выбирали.

    И вот, что называется, назрело. Все эти годы, конечно, отдельные жильцы приходили в ЦЖКХ и интересовались законодательством, регламентами проведения общедомовых собраний и прочими нюансами.
    Рано или поздно количество переходит в качество. Так и здесь: МУП «Центр ЖКХ» решило, наконец, оказать помощь жильцам в реализации их законных обязанностей. Были проведены подготовительные работы, отработаны механизмы взаимодействия, найдены активные собственники, готовые войти в советы домов, и уже после этого в течение года и шли те самые заочные голосования, которые вызвали волну удивления горожан. Заочные по понятной причине — на очные кворум собственников собрать не удалось.

    Нынешняя ситуация достаточно нервная. Но есть в ней и положительный момент. Главное, что люди на волне скандала начали, в конце концов, интересоваться Жилищным кодексом, правилами проведения общедомовых собраний и аспектами взаимоотношения с «ресурсниками» и управляющей компанией. Вот это очень хорошо.

    // Мартин

    Поделиться:      

    Архив этого раздела:

    2011 г.: янв | фев | мар | апр | май | июн | июл | авг | сен | окт | ноя | дек
    2012 г.: янв | фев | мар | апр | май | июн | июл | авг | сен | окт | ноя | дек
    2013 г.: янв | фев | мар | апр | май | июн | июл | авг | сен | окт | ноя | дек
    2014 г.: янв | фев | мар | апр | май | июн | июл | авг | сен | окт | ноя | дек
    2015 г.: янв | фев | мар | апр | май | июн | июл | авг | сен | окт | ноя | дек
    2016 г.: янв | фев | мар | апр | май | июн | июл | авг | сен | окт | ноя | дек
    2017 г.: янв | фев | мар | апр | май | июн | июл | авг | сен | окт | ноя | дек
    За месяц:
    За год:
    Новостные ленты
    Бизнес и власть
    Новости часа на RT
    Погода в Сарове
    13/12 Ср
    ночь
    Пасмурно
    0..+2
    749 мм
    ЮВ,
    3-5 м/с
    13/12 Ср
    утро
    Пасмурно
    +1..+3
    749 мм
    ЮВ,
    4-6 м/с
    13/12 Ср
    день
    Пасмурно
    +2..+4
    749 мм
    Южн,
    3-5 м/с
    13/12 Ср
    вечер
    Пасмурно
    +1..+3
    749 мм
    Южн,
    3-5 м/с

    Прогноз по городам:
    Саров, Н.Новгород, Саранск, Москва

    Курсы ЦБ РФ
     12.12.201713.12.2017
    USD59,234858,8370 ↓
    EUR69,802369,2982 ↓