Непосредственное управление. Первопроходцы

28 февраля 2014 г.  |  Мартин

Собственники дома № 37 по улице Лесной осознанно выбрали непосредственное управление и живут по этой схеме почти год. Теория теорией, но без практики ни о чем нельзя говорить уверенно. Приняв решение припасть к первоисточнику, решил связаться с председателем совета дома Алексеем Городновым.
Найти его оказалось несложно — у дома есть полноценный сайт www.lesnaya37.ru (www.лесная37.рф), на котором размещаются все новости, касающиеся жизни дома, и контакты. Поэтому позвонил Алексею и предложил встретиться. Общение получилось легким и плодотворным.
— С чего все началось? Почему решили перейти на непосредственное управление?
— В 2010 году мы купили квартиры у ООО «Евросталь». Компания-застройщик стала и нашей управляющей компанией. В 2012 г. ООО «Евросталь» без каких- либо объяснений подняла стоимость обслуживания с 25 до 29 руб./м. кв. Нам стало непонятно такое поведение, и по итогам 2011 и 2012 годов мы запросили отчет о деятельности компании — перечень работ, которые были произведены. Он нам предоставлен не был, и мы истребовали его по суду. Как только подали в суд, управляющая компания приняла решение разорвать с нами договорные отношения. Тут они все сделали по закону — в установленные сроки предупредили о непродлении договорных отношений. В связи с этим пришлось предпринимать некоторые экстренные меры — выбирать новый способ управления домом.
— Не было опасений?

— Мы испытывали определенные сомнения. Быть первопроходцем в каком-либо деле всегда страшно. Но деваться было некуда. Необходимо мыть полы в подъездах, стричь газоны, осматривать и ремонтировать общедомовые коммуникации. Поэтому с активными ребятами собрали всех собственников на общедомовое собрание, выбрали совет и занялись решением проблем дома.
— С чего начали?
— Договор на вывоз мусора с компанией «Чистый город» я заключил самостоятельно как физическое лицо. Пришел, договорился, оплатил, получил на руки чек, который потом показал всем собственникам нашего дома. И мы эту сумму, соответственно, на всех и разделили. Параллельно занялись поиском обслуживающей компании. В итоге вышли на организацию, которая согласилась нас обслуживать, но с условием — если мы заключим договор не на управление, а на обслуживание. Мы объяснили ситуацию жителям и предложили проголосовать за переход на непосредственное управление и заключение договора обслуживания.
— По текущему ремонту и обслуживанию дома вопрос закрыли. Как организовываете работу с ресурсоснабжающими компаниями?
— Зона ответственности ресурсоснабжающих компаний — в нашем случае «Обеспечение РФЯЦ-ВНИИЭФ» и «Горводоканал» — заканчивается непосредственно на входе в дом. Поэтому нам, в первую очередь, понадобился коммерческий пункт учета тепла. Прибор на холодную воду у нас уже стоял. В данный момент коммерческий пункт учета тепла уже смонтирован и принят в эксплуатацию.
Опять через общедомовое собрание: пришли, проголосовали, обсудили три коммерческих предложения — выбрали самое недорогое. Нашли организацию, которая нам это все смонтирует. Отмечу: обычно закупкой и монтажом оборудования занимается одна организация. Т. е. жильцы просто заключают договор, платят деньги и больше ни о чем не беспокоятся — только принимают работу по завершении. У нас юридического лица, как у ТСЖ, нет, поэтому сами все приборы покупали. Естественно, брали только сертифицированное оборудование, предварительно согласовав с Саровской теплосетевой компанией (особенно хочется отметить работу начальника отдела СТСК Татьяны Руденко, она всегда помогает, разъясняет). Деньги были собраны с собственников дома. Доля каждого собственника определялась по количеству принадлежащих ему квадратных метров — в рамках Жилищного кодекса.
— Достаточно много действий предприняли. Наверняка все не так просто, как звучит в пересказе?
— Безусловно, нам, совету дома, приходится много бегать. По всем жильцам пройди, расскажи, объясни, что мы покупаем, зачем, почему именно эту модель, собери со всех деньги. Кроме того, конечно, нелегко на первом этапе налаживать общение. Но когда все со всеми познакомились, договорились о взаимодействии, обменялись телефонами — становится значительно легче. После того, как было принято решение о переходе на непосредственное управление, заключили договоры с ресурсоснабжающими компаниями.
— Что это за организации?
— Саровская электросетевая компания отвечает за поставку электроэнергии, Саровская теплосетевая компания — за тепло и горячую воду, Горводоканал — за водоотведение и холодную воду. В принципе, никто не имеет права отключать целый дом от ресурсов. По идее, даже сами договоры не нужны. Как только собственник начал пользоваться ресурсом — все, считается, что договорные отношения сложились (так называемые конклюдентные действия).
В нашем же случае каждый собственник просто обратился в ресурсоснабжающую компанию с заявлением о заключении лично с ним договора. Предоставил копию решения общедомового собрания о переходе на непосредственную форму управления домом. Бланки типовых заявлений «ресурсники» нам выдали. На текущий момент у нас есть письменные договоры с Саровской теплосетевой компанией и с Горводоканалом. С Саровской электросетевой компанией"пока договоров так и нет, но счета выставляются и оплачиваются, то есть совершаются те самые конклюдентные действия, формально означающие наличие договорных отношений. Просто эти отношения не оформлены в виде письменных договоров.
— Нередко люди вкладывают деньги, покупая квартиры, но в них не живут. Такая ситуация не может помешать принятию решений о жизни дома?

— Формально на общедомовом собрании для принятия решения требуется 51% голосов за. Голосование идет не «по головам», а по квадратным метрам. Чем больше твоя квартира — тем больше твой процент при голосовании. Мы необходимый для принятия решения процент набрали.
— С решением понятно. Но ведь это не снимает проблемы неплатежей. Если отдельный собственник упорно не платит за ресурсы, что делать?
— А ничего! Если дом перешел на непосредственное управление, жильцов уже не волнует, как «ресурсники» будут выстраивать отношения с каждым собственником. Я за тепло плачу — будьте добры его мне в квартиру поставить. Как будете истребовать долги с моего соседа, меня волновать не должно.
— Насколько «ресурсники» были готовы к этому? Ведь до вас им не приходилось сталкиваться с непосредственным управлением.
— Легче всего было с Горводоканалом. Несмотря на проблемы с документацией. Дело в том, что у каждого собственника должен стоять опломбированный счетчик и на руках должен быть паспорт этого счетчика. И ресурсоснабжающая организация обязана каждый такой счетчик принять. При договоре управления эти приборы принимала, соответственно, управляющая компания и паспорта счетчиков нам, несмотря на наши требования, так и не предоставила. Тем не менее, специалисты Горводоканала в кратчайшие сроки оборудование приняли (спасибо им большое за понимание и содействие).
— Это мы поговорили о непосредственном взаимодействии отдельных жильцов с «ресурсниками». Но ведь есть еще и общедомовые нужды. Как они обсчитываются в вашем случае?
— Про ОДН по электричеству я пока ничего не могу сказать, поскольку ООО «Евросталь» нам не предоставила электрическую схему на дом. Я не в курсе даже, есть ли у нас общедомовой электросчетчик. Энергоуправление нам какое-то количество ОДН рассчитывает, и мы за него платим.
Что касается других ресурсов, у нас есть общедомовые приборы учета холодной воды. Есть, соответственно, индивидуальные счетчики в каждой квартире. Дальше — простое вычитание. Общая сумма потребленного по индивидуальным счетчикам вычитается из общедомовых показаний. Эта разница и разбрасывается по собственникам, опять же дифференцированно — у кого сколько квадратных метров в собственности. Разница — это то, что было использовано на полив зеленых насаждений придомовой территории и на влажную уборку подъезда.
— Значит, расчетом ОДН тоже занимаются «ресурсники». Т. е. сами посчитали, вычли, по «квадратам» раскидали и в платежки собственникам включили. А вы их можете проверить? Имеете доступ к общедомовому прибору учета, чтобы его показания сверить с тем, что «ресурсники» себе записали? И, опять же, каждый собственник в курсе, сколько его конкретный счетчик насчитал. Он не может знать показания соседей. Как тут проверить?
— Наш застройщик поставил в доме очень современные приборы учета — с радиопередатчиками. Т. е. все данные по радиосигналу передаются на специальный электронный модуль. После перехода на непосредственное управление совет дома к этому модулю подключился, теперь мы сами раз в месяц снимаем показания всех индивидуальных счетчиков и общедомового — отправляем их поставщикам ресурсов.
— Я слышал, что, например, у МУП «Городские общежития» стоит система, которая снимает показания счетчиков в автоматическом режиме. Можно буквально в ежедневном режиме отслеживать ситуацию. У вас не так?
— К сожалению, та фирма, которая Городским общежитиям делала эту систему, вышла на нас совсем недавно, уже после того, как мы практически установили общедомовой прибор учета тепла. Поэтому просто не успели у них заказать более современную систему. В любом случае, все эти счетчики принадлежат дому. «Ресурсники» их просто приняли и опломбировали. Но мы имеем к ним доступ и можем снимать показания — чтобы контролировать те суммы, которые нам выставляют на оплату. Более того, недавно у нас появился постоянно подключенный ко всем домовым счетчикам компьютер, который позволяет отслеживать текущие показания в любой момент из любой точки мира, лишь бы был доступ в Интернет.
— И контролируете? Кто этим занимается?
— У нас все достаточно просто. Жильцы дома поняли, что мы — совет дома — занимаем активную позицию и технически подкованы. Поэтому жители полностью доверяют и предоставляют возможность заниматься этими вопросами самостоятельно. Как я понял из Жилищного кодекса, жители могут написать доверенность, согласно которой совет дома получает полномочия на решение определенных вопросов без проведения общедомового собрания. Мы по этому пути не пошли. Ведь это достаточно жесткое делегирование прав.
Если жильцы хотели именно такого способа управления, то стоило, наверное, основывать ТСЖ. У ТСЖ есть директор, который получает зарплату и за нее перед жильцами отвечает. И, кроме того, тогда бы собственники, как в нашем случае, не смогли бы заключать прямые договоры с «ресурсниками». Был бы тот же самый котловой метод, как в случае с управляющей компанией. И долги собственников по коммуналке ложились бы на плечи всего дома. При непосредственном управлении таких проблем нет, но при этом приходится во все вникать, общаться с «ресурсниками» и жильцами.
Есть же пример с Менделеева, 76, где отдельные жильцы просто не пускают никого в свою квартиру для снятия показаний счетчиков. Конечно, меня руководство обслуживающей компании просит иногда побеседовать с жильцами-должниками. Мне не трудно, я разговариваю. Но, в принципе, это опять же не моя проблема. Выбивать долги должна сама обслуживающая организация.
— Ну, с вами понятно — дом современный, «продвинутые» счетчики стояли у вас изначально. А что делать тем, кто живет в старых домах, где жильцы хотят перейти на непосредственное управление?
— Стоимость такого счетчика с радиомодулем сегодня 2300 рублей. А их надо два — на холодную и горячую воду. Есть подешевле — там не по радиосигналу данные передаются, а по кабелю. Тут придется заморачиваться с прокладкой этого кабеля и неизвестно, что дешевле и проще выйдет.

— А если отдельные собственники не захотят менять счетчики на более современные?

— Ничего страшного. Значит, они должны будут самостоятельно снимать показания и сообщать их «ресурсникам».
— А если не сообщат?
— Тогда поставщик ресурсов выставит счет по нормативу. Как показала практика, выйдет дороже. Собственник, конечно, в суд может пойти, но его там судья спросит, мол, почему не пускаете специалистов поставщика ресурсов в свою квартиру для снятия показаний? Почему сами данные не подаете? Так что правильнее сообщать, сколько потребили.
— Теперь с обслуживающей организацией разберемся. Что она для вас делает?

— Все, что раньше делала управляющая компания, исключая сбор денег за ресурсы. Т. е. все, что прописано в Жилищном кодексе об обслуживании общедомового имущества. Это плановые осмотры внутридомовых коммуникаций, подготовка системы отопления к зиме и все прочее, что включает в себя текущий ремонт и обслуживание дома. Если бы я был председателем ТСЖ, приходилось бы во все это вникать. А тут я просто подписываю акты проделанных работ. Исключение — работы капитального характера. Руководитель обслуживающей компании составляет калькуляцию на эти работы, я утверждаю их на общедомовом собрании, поясняю жильцам, сколько дополнительных денег нужно. Их потом просто отдельной строчкой вносят в платежку.
— Давайте поговорим об очередной законодательной инициативе. Вы наверняка в курсе, что с лета этого года жители начнут платить за капитальный ремонт. Это еще по шесть рублей с квадратного метра. Но ведь дом у вас новый, значит, деньги, фактически, пойдут на ремонт ветхого жилья. Вам-то «капиталка» потребуется, дай бог, лет через пятнадцать. Как эту ситуацию оцениваете?
— Мы уже консультировались на этот счет с юристами. По их логике, мы имеем право вносить деньги на капремонт оператору — аккредитованной организации. В любом случае, пока мало кому в стране ясен механизм этого нововведения, поэтому будем изучать его точно так же, как и остальные — в режиме реального времени.
— Платежки за обслуживание дома проходят через биллинговую компанию?
— В нашем случае нет. У обслуживающей компании есть своя бухгалтерия. Они сами все рассчитывают, печатают платежки и сами же их разносят по ящикам жильцов. Так же поступают «ресурсники». Таким образом получается пять платежек — холодная вода, горячая, отопление, обслуживание дома, телефон. И за Интернет еще.
Пользуясь случаем, хотелось бы обратиться к «ресурсникам» с просьбой ввести электронные способы оплаты платежей через терминалы и Интернет. И нам, и им удобно. Отдельно обращаюсь к Обеспечению РФЯЦ-ВНИИЭФ: платежки выставлены через Сбербанк, но ни электронные терминалы, ни СбербанкОнлайн платежи не принимает.
— Хорошо, что упомянули эту проблему. Вопрос регулярно всплывает в обращениях граждан. Ведь у вас в доме стоит оборудование интернет-провайдеров. Как с ними выстроены отношения?
— Ну, на самом деле, изначально провайдеры договаривались с застройщиком и ставили свое оборудование. В принципе, у нас просто руки не дошли еще. Мы закончим сейчас все дела по общедомовым приборам учета, тогда будем заключать договоры с поставщиками Интернета. Пусть оплачивают аренду места под свое оборудование и потребляемое этим оборудованием электричество.
— А в абсолютных цифрах что-то можно сказать про изменение оплаты в связи с переходом к непосредственному управлению?
— За себя могу четко сказать — за свою квартиру стал платить в месяц на тысячу рублей меньше. Но не это главное. Самый важный аспект, на мой взгляд, это прозрачность отношений. Жильцы дома могут видеть, на что конкретно идут их средства. А это дает возможность, в том числе, и экономией заниматься. Плюс не возникает самая больная проблема, когда управляющая компания гасила долги жителей по ресурсам деньгами, внесенными по статье «ремонт и обслуживание». Т. е. кто-то не платит в доме за коммуналку, а счета за общедомовое потребление ресурсоснабжающая организация выставляет управляющей компании в полном объеме. Откуда взять эти деньги УК? Правильно — из средств, внесенных на ремонт и содержание. Значит, работы по ремонту и содержанию будут проведены не в полном объеме.
— Можно вообще дать оценку своей обслуживающей компании?

— По пятибалльной системе я поставлю четыре с половиной. Очень хорошо у нас складывается диалог — нормальные рабочие отношения. К нашим просьбам прислушиваются и реагируют оперативно. Понятно, что сотрудничество только началось, и итоги можно будет подвести в конце года, но на сегодня могу сказать — проблем нет. (Спасибо сотрудникам обслуживающей компании и отдельно Наталье Костиной).
— Давай тогда подведем итог и поговорим о плюсах такого способа управления.
— Самое главное — это понимание, за что мы платим. Если раньше деньги уходили по единой платежке, то теперь видим, что вот столько — за тепло, столько — за холодную воду, столько — за электричество. Таким образом, у компании, которая нас обслуживает, меньше способов спрятать деньги. Т. е. мы напрямую заключаем договор с «ресурсниками» и напрямую с ними общаемся. В то время как обсуживающая компания выполняет только работы по текущему ремонту и обслуживанию. И, самое главное, потом предоставляет отчет о проделанной работе. А мы уже можем проверить — действительно ли указанное сделано. И не только постфактум, когда отчет дается за весь прошедший год. Наш представитель может проверить выполнение любой работы по дому сразу, как только эта работа проведена.
— В целом все понятно. Может быть, я о чем-то забыл спросить?
— В принципе, обо всем поговорили. Хотелось бы еще раз поблагодарить сотрудников ресурсоснабжающих компаний: Обеспечения РФЯЦ-ВНИИЭФ, СТСК, Горводоканала. И, естественно, все, о чем мы говорили выше, не могло бы произойти без совета дома — спасибо Дмитрию Юлову, Игнату Рогожкину и Алексею Чернову, ну, и отдельное спасибо за понимание и участие всем жильцам дома по улице Лесной, 37.

// Мартин

Поделиться: